韩江东岸旧城区改造项目南片区二期（C区）国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）

       为加快韩江东岸旧城区改造项目南片区二期（C区）建设进度，实施我市城区东扩战略，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《潮州市城区国有土地上房屋征收与补偿办法》（潮府规[2018]19号）及《潮州市湘桥区人民政府关于韩江东岸片区实施旧城改造有关事项的通告》（潮湘府告[2020]  32号）等有关规定，按照合理合法、公平公正、互利双赢、依法征收的原则，结合本改造片区的实际情况，制定本征收补偿方案。

       一、征收实施单位

       潮州市湘桥区韩江东岸旧城区改造建设工作领导小组办公室

       项目建设中标人：广东腾瑞投资有限公司

       二、征收范围及面积

       征收范围为潮州市韩江东岸旧城区改造项目南片区二期（C区）国有土地上房屋，涉及国有土地面积约185亩。

       具体征收范围及面积以南片区二期（C区）规划图为准。

       三、征收内容

       征收包括机关事业单位用房、企业厂房、居民自建房、商品房、房改房、公房等国有土地上的房屋及地上附着物、构筑物。

       项目用地范围内涉及的交通、供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施，由各相关部门根据需要自行迁移或注销，所需费用由所属业主单位负担。

       四、征收补偿方式和标准

       （一）征收补偿原则：依法依规、公平公正、分类实施、科学高效。

       （二）征收补偿方式：对征收涉及的合法房屋，被征收人可选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

       1、前置流程

       （1）确认补偿面积。按被征收人持有的有效契证（合法的《不动产登记证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》等证件）所载明数据予以认定；被征收人未能提供有效契证的，面积由有资质的测绘机构测量计算，权属及用途由房屋征收实施单位会同所在居（村）委会及被征收方共同认定。经自然资源、城市管理和综合执法部门认定为未超过批准期限的临时建筑，按照建造成本价给予补偿；经自然资源、城市管理和综合执法部门认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。 

       （2）评估房屋价值。对被征收房屋价值（含国有土地使用权）的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋（含国有土地使用权）的价值，根据《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房[2011]77号）规定，由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估确定并出具评估报告。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

       2、货币补偿

       有下列情形之一的，以不低于评估价值的价格进行补偿。

       （1）被征收人选择货币补偿；

       （2）非住宅类房屋（包括厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等）；

       （3）住宅类房屋产权不明或者产权人下落不明（合法代管人明示产权调换的除外）；

       （4）产权共有人对选择补偿方式不能达成一致意见；

       （5）产权调换面积未能达到调换房最小户型面积且无法增购；

       （6）杂物间（停车间）等其他不宜作为产权调换的建筑物。

       3、房屋产权调换

       被征收人选择房屋产权调换，由房屋征收实施单位提供改建地段及位于桥东金马大道的四季园住宅区、位于市区北站二路的金碧尚都住宅区的部分房源进行产权调换。

       （1）确认调换意向。由被征收人与房屋征收实施单位签订《房屋调换协议书》，确认申请房屋调换意向。

       （2）选定调换房源。由被征收人在房屋征收实施单位提供的房源清单中挑选适宜房源，选房顺序按签订《房屋调换协议书》的先后顺序确定。

       （3）实施调换。房屋征收实施单位根据评估机构出具的评估结果，与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价，实现房屋调换。

       五、搬迁费和临时安置费及停产、停业损失补偿

       征收实施单位负责审核并向被征收人支付搬迁费、临时安置费、停产、停业损失补偿。

       （一）搬迁费标准：住宅和商业用房：15元/㎡，生产用房：18元/㎡，办公用房：9元/㎡，仓储用房8元/㎡；按建筑面积计，一次性支付，不足1500元的按照1500元计算。

       （二）临时安置费：①选择房屋产权调换的，产权调换房屋建成交付前，被征收人自行解决周转房过渡的，过渡期限内，按建筑面积9元/㎡/月的标准确定，月不足800元的按800元计。过渡期限自被征收人实际搬迁之日起计算，期限一般不超18个月。18个月内无法交付调换房屋的，应继续支付临时安置补助费。已提供周转房的，不再向被征收人支付临时安置费。②被征收人选择货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置费。

       （三）停产、停业损失补偿：对因征收非住宅房屋造成停产、停业损失的补偿，根据所在房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限按6个月计算。

       六、补偿协议的签订期限及搬迁期限

       本《国有土地上房屋征收补偿方案》公布之日起二个月内签订补偿协议，补偿协议签订后一个月内完成搬迁。

       对在上述期限内签订房屋征收与补偿协议的，征收实施单位按照下列标准给予奖励：（一）在方案公布之日起一个月内签订房屋征收补偿安置协议书的，按150元/㎡奖励；在方案公布之日起一个月后两个月内签订的，按 100元/㎡奖励；在确定期限以后签订的，不予奖励。（二）补偿协议签订后一个月内完成搬迁交付拆除的，按50元/m²奖励。

       七、其他事宜

       （一）征收补偿费用由征收实施单位筹集解决。

       （二）房屋产权调换所产生的购置费用、税费、水电、物业等配套费用由房屋所得者承担。

       （三）因租赁、抵押或产权继承、分割等引发争议的，由当事人按相关法律规定自行解决。必要情况下，房屋征收实施单位可通过法定程序进行保全。

       （四）房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确、下落不明的，由湘桥区人民政府根据市人民政府的授权按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

       （五）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由房屋征收实施单位依法申请人民法院强制执行。

       （六)本改造项目南片区集体土地上房屋征收按潮州市人民政府潮府规[2018]20号文和“三旧”改造相关政策执行。

       （七）本方案只适用于潮州市湘桥区韩江东岸旧城区改造项目南片区二期（C区）范围内国有土地上房屋征收补偿。未尽事宜，由潮州市湘桥区韩江东岸旧城区改造建设工作领导小组办公室负责解释，并依照有关法律法规处理。

潮州市湘桥区韩江东岸旧城区改造

建设工作领导小组办公室

2020年10月20日